Contract de închiriere apartament: ce trebuie să conțină (2026)

23 iulie 2026 · 7 minute

Închiriezi un apartament — fie ca proprietar, fie ca chiriaș — și vrei să te asiguri că actul semnat te protejează? Un contract de închiriere bine făcut previne 90% din conflictele viitoare. Iată ce trebuie să conțină, ce e obligatoriu prin lege și ce clauze să nu uiți niciodată.

Pe scurt: contractul e valid și sub semnătură privată. Trebuie datele complete ale părților, obiectul, chiria, garanția, perioada și clauzele de reziliere. Proprietarul e OBLIGAT să declare chiria la ANAF în 30 zile de la semnare.

Elemente obligatorii ale contractului

Conform Codului Civil (art. 1777-1850, regimul locațiunii), un contract de închiriere valid trebuie să conțină obligatoriu:

1. Identificarea completă a părților

Proprietar (locator): nume complet, CNP, serie și număr act identitate, domiciliul
Chiriaș (locatar): nume complet, CNP, serie și număr act identitate, domiciliul
Dacă e persoană juridică: denumire, CUI, sediu, reprezentant legal

2. Obiectul contractului

Descrierea exactă a imobilului: adresa completă, tipul (apartament, casă, garsonieră), numărul de camere, suprafața utilă, dotările incluse (mobilier, electrocasnice). Recomandat să menționezi numărul cadastral și de carte funciară — dovedește dreptul de proprietate.

3. Perioada de închiriere

Data de început și de sfârșit (pentru contract determinat) sau mențiunea „perioadă nedeterminată". Pentru siguranța ambelor părți, recomand contract pe 12 luni cu opțiunea de prelungire automată.

4. Chiria și modalitatea de plată

Suma exactă în lei (sau EUR cu specificarea cursului aplicabil)
Data scadenței (ex: până în 5 ale fiecărei luni)
Modalitatea (numerar, transfer bancar, cash cu chitanță)
Consecințele întârzierii (penalizări zilnice, standard 0,1-0,5% din chirie/zi)
Clauza de indexare (dacă chiria crește anual — de obicei cu rata inflației INS)

5. Garanția

Suma exactă, când se depune (la semnare), unde se ține (recomandat în cont bancar separat, nu se folosește pe parcurs), și — CRITIC — când și în ce condiții se restituie. Vezi mai jos detaliul despre garanție.

6. Utilitățile

Cine plătește ce (curent, gaz, apă, salubritate, întreținere, internet). Standardul e ca chiriașul să plătească toate utilitățile de consum, iar proprietarul doar cheltuielile fixe de administrație (dacă e cazul). Trebuie clar specificat în contract.

Garanția: cea mai delicată clauză

Garanția e sursa a peste 50% din disputele proprietar-chiriaș. Ca să eviți conflicte:

Valoare rezonabilă: standardul este 1-2 chirii lunare
Termen exact de restituire: 15-30 zile după predarea imobilului, nu „când va vrea proprietarul"
Condiții clare pentru reținere: daune materiale documentate cu foto și facturi, utilități neplătite, alte datorii — NU pentru uzura normală
Anexă cu proces-verbal de predare-primire care documentează starea imobilului la intrarea chiriașului (contoare, mobilier, defecte existente)

Înregistrarea la ANAF — obligatorie pentru proprietar

Atenție proprietari: venitul din chirie este impozabil. Regimul fiscal:

Impozit 10% pe venit din chirie
Se aplică pe 60% din venit (40% cheltuieli forfetare deductibile)
Se declară în 30 zile de la semnare prin fișa fiscală (formular la ANAF)
Se depune declarația unică anuală (formular 212) până la 25 mai a anului următor

Sancțiuni pentru nedeclarare: amendă 500-4000 lei + recalcularea impozitului pentru toți anii + dobânzi + penalități. ANAF verifică sistematic anunțurile de închiriat.

Proces-verbal de predare-primire (anexă obligatorie)

Un document separat semnat la momentul mutării chiriașului în apartament, care conține:

Citirile contoarelor la predare (electric, gaz, apă)
Numărul de chei predate
Starea zugrăvelii, pardoselei, ferestrelor
Inventar mobilier și electrocasnice (dacă e mobilat)
Defecte existente (esențial! evită să fii acuzat de daune)
Fotografii ale imobilului (opțional dar recomandat)

Acest proces-verbal e referința pentru restituirea garanției la final. Fără el, orice dispută devine „vorba lui vs vorba mea".

🚀 Generează contractul complet în 3 minute

Formular structurat cu toate câmpurile importante + anexa proces-verbal de predare-primire pe pagina 2. Gratuit, cu 2 semnături electronice.

Deschide generatorul →

Drepturile ambelor părți

Proprietarul are dreptul să:

Primească chiria la termen și în cuantumul stabilit
Verifice imobilul cu preaviz rezonabil (24-48h), pentru controale programate sau reparații
Rezilieze contractul pentru neplata chiriei sau utilizare necorespunzătoare a imobilului
Rețină din garanție daunele documentate

Chiriașul are dreptul să:

Folosească liniștit imobilul, fără intruziuni nejustificate
Ceară reparațiile majore de la proprietar (Codul Civil art. 1788)
Rezilieze contractul cu preaviz dacă imobilul devine impropriu de locuit
Primească garanția înapoi în termenul stabilit, dacă a respectat condițiile

Autentificarea la notar — utilă, nu obligatorie

Contractul sub semnătură privată e valid și fără notar. Avantajul notariatului e titlul executoriu direct: pentru neplată sau nepredare la termen, mergi la executor judecătoresc fără proces (durează 2-4 luni vs 6-12 în instanță). Cost: 200-500 lei, împărțit între părți dacă convin. Merită pentru chirii mari sau chiriași necunoscuți.

Greșeli frecvente

Trei greșeli produc majoritatea disputelor: fără proces-verbal de predare-primire (chiriașul spune că defectele erau deja acolo, proprietarul reține garanția, nimeni nu poate dovedi nimic), neplata impozitului de către proprietar (ANAF verifică sistematic anunțurile — amendă + recalculare + dobânzi de multe ori depășesc câștigul), și folosirea garanției pe parcurs pentru „reparații" (la finalul contractului, chiriașul cere garanția înapoi și proprietarul nu mai are bani — ține-o separat în cont bancar).

Întrebări frecvente

Contractul de închiriere trebuie autentificat la notar?

Nu este obligatoriu prin lege — un contract sub semnătură privată e valid. Totuși, notariatul îți dă titlu executoriu (poți evacua chiriașul rău-platnic direct, fără proces), iar înregistrarea la ANAF asigură protecție fiscală. Pentru contracte pe termen lung sau chirii mari, notariatul e recomandat.

Ce riscă proprietarul dacă nu declară chiria la ANAF?

Închirierea este activitate impozabilă (10% impozit pe venit din chirie, după deducerea a 40% cheltuieli). Nedeclararea atrage amendă între 500 și 4000 lei, plus dobânzi și penalități pe impozitul neachitat, plus recalcularea retroactivă a impozitului. Declararea se face în 30 zile de la semnare, prin fișa fiscală depusă la ANAF.

Cât garanție e legal să cer chiriașului?

Legea nu limitează valoarea garanției — părțile stabilesc de comun acord. În practică, standardul este 1-2 chirii lunare. Garanția NU este avans pentru ultima lună — se restituie integral la finalul contractului dacă imobilul e predat în bună stare, utilitățile sunt plătite și nu există alte datorii.

Cine plătește reparațiile în apartament?

Reparațiile locative (mici, cauzate de folosința normală: bec ars, robinet care picură, garnitură) sunt în sarcina chiriașului. Reparațiile majore (structurale, țevi ascunse, centrală termică defectă, izolație) sunt ale proprietarului. Distincția e clarificată în Codul Civil art. 1788-1789 și trebuie clar specificată în contract.

Ce se întâmplă dacă chiriașul nu plătește?

Dacă contractul este autentificat la notar, ai titlu executoriu — poți cere evacuarea direct prin executor judecătoresc, fără proces (durează 2-4 luni). Fără autentificare, trebuie proces în instanță pentru rezilierea contractului și evacuare (6-12 luni). Recomandat: în orice caz, notifică oficial chiriașul (recomandată cu confirmare de primire) după 15-30 zile de restanță.

Pot rezilia contractul înainte de termen?

Da, cu respectarea preavizului stabilit în contract (standard: 30-60 zile). Ambele părți au acest drept. Excepții pentru reziliere fără preaviz: neplata chiriei (proprietar), condiții de locuire periculoase (chiriaș), utilizare neautorizată a imobilului (proprietar). Rezilierea se notifică în scris, cu dovadă de primire.

Contract pe perioadă nedeterminată sau determinată?

Contract pe perioadă determinată (ex: 12 luni) — expiră automat la termen, e mai clar pentru ambele părți. Contract nedeterminat — durează până una din părți notifică rezilierea. În practică, contract determinat de 12 luni cu prelungire automată dacă niciuna dintre părți nu solicită încetarea cu 30 zile înainte de expirare este cea mai flexibilă opțiune.

Următorul pas: generează contractul acum

Ai acum harta completă. Deschide generatorul, completează câmpurile, descarcă PDF-ul cu 2 pagini (contractul + anexa proces-verbal), și-l semnezi cu chiriașul la momentul mutării. Nu-ți salvăm datele nicăieri.

Generează contractul de închiriere →

Notă: Acest articol acoperă situațiile uzuale conform Codului Civil (Legea 287/2009) și legislației fiscale aplicabile. Pentru contracte cu clauze speciale (subînchiriere, spații comerciale, contracte multianuale mari), consultă un avocat sau notar.